Quanto custa a escritura de um imóvel e as três cobranças que ninguém separa
Aqui não há valores, porque duas dessas cobranças são fixadas por lei municipal e por tabela estadual. O que há é o que é cada uma, quem recebe e quando se paga.
Quanto custa a escritura de um imóvel é a conta que pega o comprador de surpresa, quase sempre tarde demais: o valor combinado com o vendedor não é o valor final da compra. A escritura de um imóvel envolve três cobranças distintas, feitas por três órgãos diferentes, e confundi-las é o que faz o orçamento estourar na reta final.
Aqui não há valores, porque duas dessas cobranças são fixadas por lei municipal e por tabela estadual. O que há é o que é cada uma, quem recebe e quando se paga.
As três cobranças, separadas
- ITBI, o imposto de transmissão, cobrado pelo município onde está o imóvel. A alíquota é definida em lei municipal e incide sobre o valor da transação ou sobre a base de cálculo adotada pela prefeitura, o que for maior conforme a regra local. Ele é normalmente exigido antes da lavratura da escritura.
- Emolumentos do tabelionato de notas, pagos ao cartório que lavra a escritura pública, conforme tabela estadual organizada por faixas de valor.
- Emolumentos do registro de imóveis, pagos ao cartório onde o imóvel está matriculado, para que a transferência seja registrada. É outra tabela e outro cartório.
Repare que os dois cartórios são diferentes. O tabelionato de notas lavra a escritura; o registro de imóveis registra a transferência. São etapas e custos separados, e quem orça só a primeira leva um susto na segunda.
Em terra rural entra mais um item na conta, a taxa do INCRA, explicada no texto sobre como tirar a segunda via do CCIR.
O ponto que decide tudo: só o registro transfere
Assinar a escritura não faz de você o proprietário. No direito brasileiro, a propriedade do imóvel se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Escritura assinada e não registrada deixa o comprador em situação frágil, ainda que ele tenha pago tudo e esteja morando no lugar.
Essa é a razão pela qual guardar a escritura na gaveta para registrar depois, quando sobrar dinheiro, é um risco concreto e não uma economia. Enquanto não há registro, o imóvel continua figurando em nome do vendedor perante o sistema registral.
Quando a escritura pública pode ser dispensada
Existem situações em que a lei admite instrumento particular no lugar da escritura pública. Duas aparecem com frequência:
- Imóveis de valor abaixo do limite legal, definido em múltiplo do salário mínimo pelo Código Civil.
- Financiamentos habitacionais celebrados em contratos que a legislação equipara à escritura pública para fins de registro.
Mesmo nesses casos, o registro continua sendo indispensável. A dispensa é da forma do ato, não do registro.
Custos que costumam aparecer depois
Além das três cobranças principais, prepare-se para certidões do imóvel e dos vendedores, eventual regularização de pendências na matrícula, e a averbação de construção quando o imóvel foi construído ou ampliado sem constar no registro.
A averbação de construção é a surpresa mais comum em imóvel usado. Casa ampliada sem registro exige regularização, com documentação técnica própria, antes de a matrícula refletir a realidade. O procedimento completo está em o caminho da escritura até o registro final.
Como estimar antes de fechar negócio
Leve a matrícula atualizada e o valor do negócio ao tabelionato e ao registro de imóveis: ambos informam a faixa da tabela aplicável. Na prefeitura, confirme a alíquota do ITBI e a base de cálculo adotada. Com esses três dados, a estimativa deixa de ser chute.
Se o imóvel vem de herança, a etapa anterior é o inventário, cujos custos estão em a partilha feita em cartório e, com exemplo de valor, em como o valor do imóvel afeta a conta da herança. O trabalho advocatício envolvido segue as formas usuais de contratação de honorários.
Quem não puder comparecer pessoalmente precisa cuidar do instrumento de representação, tratado em os prazos e limites de uma procuração. E, se o imóvel entra numa partilha de separação, veja o prazo do divórcio consensual.
Quem paga o quê
A divisão das despesas é negociável entre comprador e vendedor, respeitada a legislação local, mas existe uma prática de mercado que serve de ponto de partida:
- ITBI: normalmente do comprador.
- Emolumentos da escritura e do registro: normalmente do comprador.
- Certidões dos vendedores: normalmente do vendedor.
- Regularização de pendências na matrícula: do vendedor, já que ele deve entregar o imóvel em situação registral adequada.
- Comissão de corretagem: conforme o contratado, em geral do vendedor.
Deixe isso escrito no contrato antes do sinal. Discussão sobre quem paga a regularização de uma construção não averbada, iniciada às vésperas da escritura, trava negócios que já estavam fechados.
Conteúdo informativo. Alíquotas municipais e tabelas estaduais mudam e devem ser confirmadas na fonte.
As três cobranças, uma a uma
| Cobrança | Quem recebe | Como é calculada |
|---|---|---|
| Imposto de transmissão | prefeitura do município | percentual sobre o valor do imóvel, definido em lei municipal |
| Emolumentos da escritura | cartório de notas | tabela estadual, por faixa de valor |
| Registro na matrícula | cartório de registro de imóveis | tabela estadual, também por faixa |
São três órgãos diferentes, três guias diferentes e três momentos diferentes. Quem soma só a primeira se planeja para um terço da despesa.
Onde dá para economizar de verdade
- Verificar isenção ou desconto do imposto municipal, comum em primeira aquisição de imóvel de baixo valor e em programas habitacionais.
- Conferir a base de cálculo, porque o imposto costuma incidir sobre o maior entre o valor de venda e o valor de referência da prefeitura.
- Reunir a documentação completa antes, evitando retrabalho e nova emissão de certidão.
- Não atrasar o registro, já que certidão vencida obriga a tirar tudo de novo.
Fora isso, não há muito espaço: as três cobranças da escritura de um imóvel seguem tabela e não são negociáveis com o cartório.
Financiamento muda a conta
Quando há financiamento, o contrato do banco tem força de escritura pública, e a lavratura em cartório de notas deixa de ser necessária. O registro na matrícula continua obrigatório, e o imposto municipal também. Vale confirmar com o banco o que ele recolhe e o que fica com o comprador.
Quem paga o quê
A lei permite que as partes combinem, mas o costume é claro: o comprador arca com o imposto de transmissão, com a escritura e com o registro, e o vendedor responde por certidões pessoais e por eventuais pendências do imóvel.
Deixe isso escrito no contrato preliminar, junto com o prazo para cada etapa. A discussão sobre quem paga a escritura de um imóvel costuma aparecer justamente no dia da assinatura, quando ninguém quer mais recuar do negócio.
Perguntas frequentes sobre o custo da escritura
Quais são as cobranças da transferência?
ITBI para o município, emolumentos do tabelionato que lavra a escritura e emolumentos do registro de imóveis.
A escritura já me torna dono?
Não. A propriedade se transfere com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Quem paga o ITBI?
Normalmente o comprador, salvo acordo diverso entre as partes, observada a legislação municipal.
Posso registrar depois, quando sobrar dinheiro?
É um risco concreto. Enquanto não há registro, o imóvel continua constando em nome do vendedor no sistema registral.
Toda compra exige escritura pública?
Há exceções previstas em lei, como imóveis abaixo de determinado valor e certos contratos de financiamento. O registro, porém, continua necessário.
O que é averbação de construção?
É o ato que faz a matrícula refletir a construção existente. Imóvel ampliado sem averbação costuma exigir regularização.
